www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

דירות מוגנת מול זכויות מקרקעין – התנגשות בלתי נמנעת

כעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן מדי יום וכבעל נכסי נדל"ן נתקל אני שוב ושוב ב"מלחמה" הבלתי פוסקת עם הדיר/ת המוגן/ת.
חוק הגנת הדייר נחקק בשנות החמישים כאשר הוא מהווה העתקה של הדין האנגלי בעניין. המטרה הינה סוציאלית והיתה מציאת פתרונות דיור זולים בשל מצוקת דיור (שנות החמישים היו ברוכות בגלי עליה גדולים).
הדייר המוגן הינו בן כלאיים בין שוכר לבין בעל זכויות בנכס. החוק הארכאי מקנה לו זכויות של מעין בעלות בנכס וזאת בתמורה לתשלום דמי שכירות מזעריים  – מצחיקים ביותר.
כיום מצוקת דיור לא קיימת והמטרה הסוציאלית אבדה (יש ויגידו כי מדינת ישראל כולה שינתה כיוון מסוציאליזם לקאפיטליזם מערבי אולם אין זה הנושא), אולם דירים מוגנים עדיין קיימים.
בהתאם נתקלים בעלי הנכסים בבעיות אין ספור: דייר מוגן אשר נפטר ולפתע בנו/ביתו גרים בדירה כביכול שנים רבות, עסק אשר לא פועל כבר שנים או שמשכיר אותו בשכירות משנה (במקרה הטוב לעסק לגיטימי במקרה הנפוץ לפורעי חוק כלשהם), דיר שלא משלם דמי שכירות ודיירת שבמקום חנות עברה לגור בעסק.
בעלי הנכסים מגיעים לבתי המשפט מדי יום ומנסים לפעול לפינוים של אותם דירים מוגנים. הרצון הוא ברור: לקבל דמי שכירות ריאליים לעומת הפרוטות שמשלם הדייר המוגן במקרה הטוב. לדאבון הלב לא תמיד בית המשפט רואה עין בעין את מצבם העגום של בעלי הנכס.
לטעמי, במועד הכניסה לבית משפט הכף מוטה לטובת הדייר. הוא נחזה בעיני בית המשפט כמסכן, חסר כל הזקוק להגנת בית המשפט. אפילו המחוקק הכניס לחוק סעד מן הצדק שמחלץ במקרים רבים את הדייר מפינוי מוצדק.
ייתכן כי בית משפט שוכח את האימרה: "לא תהדר דל בריבו" (שמות, כג, ג) ורואה לנגד עיניו את בעל הנכס כבעל הון ושררה, אשר כל רצונו הוא לפגוע ולהזיק לדייר. זאת כאשר כל רצונו של בעל הנכס הוא לזכות באשר שלו – הנכס והזכות להפיק ממנו רווחים אמיתיים.
האם זו בקשה מוגזמת? האם אף הוא איננו זכאי לחסדי בית המשפט?

הנה ייצגתי לאחרונה חברה אשר בבעלותה בניין בחיפה. לפני עשור רכשה את הנכס. רכשה היא אותו "במנות/חלקים" וזאת בשל ריבוי בעלי זכויות. אחד מאותם בעלי זכויות (לצרכי הסיפור נכנהו "אברהם") מכר את חלקו וחודשים לאחר מכן חתם על חוזה משולש על פיו התיר העברת זכויות דירות מוגנת של חנות בבניין מפלוני לאלמוני. אברהם, נטל לכיסו כסף ואלמוני קיבל חזקה במושכר. כדי להוסיף קיסם למדורה אלמוני הפסיק לשלם דמי שכירות ואף הפעיל במקום בית בושת לתפארת הבניין ומרשתי.
מרשתי פנתה לבית משפט לבטל את ההסכם המשולש ולהורות אל פינוי אותו אלמוני. בית משפט השלום הסכים עם מרשתי. לפי בית משפט שלום אברהם איבד זכויותיו בבניין ביום שמכר אותן למרשתי ולכן היה נעדר זכויות לחתום על ההשכם המשולש. בית משפט שלום אף קבע שהמכירה של הזכויות למרשתי הינה עסקה המנוגדת לעסקת העברת הדירות המוגנת ומכיוון שנרשמה הערה בטאבו בגין עסקת המכירה אזי היא (מכר הזכויות) מנצחת במרוץ.
התוצאה לפי בית משפט השלום – הנכס מפונה ומרשתי זוכה בנכס נקי מדייר מוגן. על פניו תוצאה צודקת – הרי ממילא השוכר המוגן עשה הכל מלבד לירוק בפני מרשתי, כדי להפר את חוזה השכירות. אולם כבכל סיפור משפטי טוב זה לא הסוף.
פלוני הגיש ערעור ובית משפט מחוזי הפך את פסק הדין של בית משפט השלום. מדוע ולמה? כי לפי קביעת בית המשפט אברהם, אשר המשיך לנהל את השכירויות בבנין, היה בעל סמכות לערוך את ההסכם המשולש. כלומר אברהם אשר גבה שכירויות (בבניין עם ארבעה שוכרים בלבד!!) רשאי גם לבצע עסקה מורכבת של העברת זכויות דירות מוגנת. (ייאמר כי בפסק הדין יש דעת יחיד מנוגדת). בנוסף, לדעת בית משפט מחוזי העברת זכות דירות מוגנת איננה מנוגדת למכירת הזכויות של הבנין. בהתאם אין כל מרוץ וזאת כי שתי הזכויות יכולות לחיות זאת לצד זו.
התוצאה [לפי בית משפט מחוזי] העסקה המשולשת שרירה וקיימת ובהתאם אלמוני רשאי לחזור ולהיות דייר מוגן. נזכיר כי זהו אותו דייר מוגן שהפסיק לשלם דמי שכירות לפני עשור והפעיל במקום בית בושת. אלמוני שדרך אגב לא הגיש ערעור ואף לא טרח להגיע לבית המשפט המחוזי. האם הוא זכאי לסעד מבית המשפט?
יצוין כי בתווך שבין פסק דין של בית משפט שלום למחוזי (מדובר ביותר משלוש שנים- כאשר אלמוני או פלוני לא ביקשו עיכוב ביצוע) אלמוני נטש את הנכס המושכר ומעביר את החזקה בו למרשתי. מרשתי השכירה בשכירות בלתי מוגנת את המושכר. מסובך? אלו הם חיינו ובית המשפט העליון לפנינו.

אסכם את תחושותיי, צדק לא נעשה. מרשתי סבלה שנים ארוכות משוכר מוגן שהפעיל בית בושת ולא שילם דמי שכירות וכעת בית משפט קבע כי זכותו לשוב למושכר. זאת כאשר לא נתנה הסכמתה כלל וכלל (גם לא בשתיקה כפסיקת בית המשפט המחוזי) להעברת הזכויות של הדירות המוגנת ואפילו לא נהנתה מתשלום בגין העברה זו!

לטעמי יש צורך בהתערבות חקיקתית בביטול הדרגתי של הדירות המוגנת בישראל. חקיקה שתחייב תשלום של פיצוי כספי לדייר (כל עוד הדייר הינו נורמטיבי ומקיים את תנאי חוזה השכירות) בעבור פינויו. חקיקה זו תיצור אחידות, תצמצם את הפניה לערכאות ותימנע את אי הבהירות בעת הגישה לערכאות. פניה אשר לעיתים מובילה לתוצאות אבסורדיות כפי שתיארתי לעיל.

 

איתי הפלר, עו"ד
משרד עו"ד מאיר הפלר
www.hoefler.co.il
לשאלות נא כתבו ל
itai@hoefler.co.il או התקשרו 04-8521343

 

 

חזרה