www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

מה זה קבוצת רכישה?

זוהי קבוצה של אנשים פרטיים המתארגנים יחד להקמת פרויקט בניה המיועד למגורים. הרמת הפרויקט על כל שלביו מתבצעת ללא תלות בקבלן. הקבוצה מארגנת את רכישת הקרקע, את גיוס המשאבים, את רוכשי הדירות ואת אנשי הביצוע. המשקיעים המרכיבים את קבוצת הרכישה הם הבעלים של הקרקע. לקבוצות רכישה יש יתרון על פני קבלן שכן אין הם נדרשים לשלם מע"מ על הקרקע הפרטית, מיסי מקרקעין, מס הכנסה, ובנוסף לכך סכומי הפרויקט אינם כוללים עליית מחירים בשל סיכון או שיווק, ורווח עצמי אותם מגלם הקבלן במחיר הפרויקט. קבוצת הרכישה הינה הבעלים של הדירות שיבנו ולכן אין צורך בהוצאות הנ"ל עבורם. מחירי הרכישה עבור דירה לכל אחד מחברי הקבוצה הינם זולים יותר בסופו של דבר בכ-10% עד 25% ממחירי קבלן.
לצד החסכונות הנובעים מהתאגדות לקבוצת רכישה, ישנם גם עלויות העשויות לפגוע מעט ולנגוס מהרווחים הנובעים מחיסכון בהוצאות שתוארו לעיל. קבוצת הרכישה עשויה לשלם מחיר גבוה יותר מקבלן על הקרקע עצמה. וכמו כן, יתכנו חיכוכים בין חברי הקבוצה על בחירת הדירות הנרכשות. מעבר לכך, הקבוצה מעסיקה גורם מקצועי הנדסי שמנהל את הפרויקט מבחינה זו, ויש לשלם לו הוצאות ניהול על הפרויקט שיכולים להגיע גם לעשרה אחוזים ממחיר הפרויקט. גורם זה מלווה את הקבוצה מתחילת הפרויקט ועל חלוקת המפתחות. מכיוון שדרך זו של קבוצות רכישה המחזיקות מנהל פרויקט דומה לרכישה מקבלן, רשויות המס פוקחות עין על התנהלותן.
דרך אחרת הינה חלוקת הקרקע באופן יחסי לפי השקעתו של כל רוכש. גיוס הרוכשים לקבוצות אלו מתבצע באופן דיסקרטי ושקט יחסית, מתוך מאגר קונים פוטנציאליים ראשוני, ומשם בשיטת כדור השלג – כלומר, חבר מביא חבר. לאחר רכישת הקרקע הקבוצה מתנהלת בעצמה. ממונה מנהל לפרויקט, וחברי הקבוצה יוצרים הסכם בינם לבין עצמם.
בנוגע להיבט של ניהול מקצועי של קבוצת הרכישה, כמו בכל השקעה, ומכיוון שצורת יזמות זו אינה מעוגנת עדיין בחוק אז על אחת כמה וכמה, יש לברר היטב על יוזם הפרויקט, לחקור עסקאות ופרויקטים קודמים שלו, וכמובן לעשות סקר שוק עצמאי בנוגע לכל נתוני הרכישה. יש לוודא שהאדם האחראי מבין בעסקי הנדל"ן ובהרמת פרויקט בסדר גודל כזה, וכמו כן לוודא שאינו קבלן ששינה את מלבושיו. בנוגע לחברי קבוצת הרכישה, כדאי שהיחסים העסקיים הכלכליים בניהם יהיו מעוגנים בחוזה מפורט, גם משהו שעדיף שיהיה מעשה איש מקצוע, ולא חוזה חובבני שיוצא מנקודת הנחה שאנחנו שכנים וחברים, כי החתונה היא יפה והגירושים מכוערים.
מרכיב אי הוודאות הינו חיסרון גדול בעסקאות מעין אלו, ובניגוד לצפי מדויק וקנסות על אי עמידה ביעדים מול קבלן, בקבוצת רכישה ההתנהלות היא אחרת. בעסקה מול קבלן אתם יודעים איך יראה המוצר המוגמר, מה שעשוי להיות "גמיש" יותר בקבוצות רכישה. מה שעוד עשוי לגלות "גמישות" בקבוצות רכישה הינו מחיר הבניה שעשוי להשתנות עם השנים. כמו כן, בקבוצת רכישה יש לברר היטב לגבי היתרים ואישורי בנייה עבור הפרויקט, שכן זמן ההמתנה במקרה ואין אישורים הינו ארוך ולעיתים אף אין-סופי...
אם לסכם את נושא קבוצות הרכישה, העסק יכול להיות מתאים ורווחי עבור אלו שידעו לבחור נכון, ולהצטרף לפרויקט בעל יזם רציני. תמיד שווה להשקיע מעט יותר על ניהול מקצועי ונכון, שיביא לבסוף לדירה המיוחלת, ולא לפול לפרויקט שסופו אינו ידוע. כך שכדאי להצטרף לפרויקט רכישה אם אתם מרגישים בטוחים באיש שמוביל אותו. כמו כן כדאי להצטרף לפרויקט שכזה במידה ויש בידיכם מספיק כסף וזמן בכדי להתאים את עצמכם לגמישויות המחייבות מחברות בקבוצת רכישה.

חזרה