www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

כמה מילים על משכנתא

מה זה

משכנתא הינה סוג של הלוואה המיועדת לרכישת דירה. את החזרי המשכנתא ניתן לפרוס לפי שיקול הלווה עד לתקופה של 30 שנים. בהתאם לגובה ההלוואה ופריסתה, נקבע תשלום חודשי או תוכנית תשלומים חודשית, ויש שרואים בתוכנית זו את ההבדל שבין "בזבוז" הוצאות שכירות לבין השקעה ברכישת דירה, שכן בסיום תשלומי המשכנתא אין יותר תשלומים ויש דירה. על לפרעון כל תשלומי המשכנתא, הנכס למעשה משועבד לבנק המלווה.

למי זה

ישנם חתכים שונים באוכלוסייה אשר על פיהם עשויים להיקבע תנאי משכנתא מועדפים בכדי להקל עליהם ברכישת דירה. קבוצות חתך אלו הן למשל זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, עולים חדשים וקיימות כמובן קבוצות נוספות.

מסלולי החזרי תשלומי משכנתא

משכנתא ניתנת לשלושה ייעודים שונים. ניתן לקבל משכנתא עבור נכס אשר ייעודו עסקי, עבור נכס אשר ייעודו מגורים, ועבור מי שבבעלותו דירה ומעוניין לקבל הלוואה לכל מטרה אחרת. החזרת המשכנתא אפשרית במספר מסלולים השונים במאפייני הריבית על ההלוואה. מאפיין אחד של תוכנית תשלומי המשכנתא הוא אופן ההצמדה. האם המשכנתא צמודת מט"ח או צמודת מדד. מאפיין שני הוא סוג ההלוואה. כלומר האם המשכנתא הינה בריבית קבועה או בריבית משתנה, והאם היא נלקחת בתשלומים לטווח ארוך או לטווח קצר. את המסלול המתאים ביותר ללווה בוחרים לפי הכנסותיו ותוכניותיו לשנים בהן פרוסים תשלומי המשכנתא. תוכניות למשל שיש לקחתן בחשבון הן התרחבות המשפחה, או צמצום הכנסות בשל תוכניות ללימודים ועוד.

קביעת גובה המשכנתא

גובה המשכנתא לא נקבע לפי עלויות הדירה בלבד. ישנן הוצאות נוספות שיש לקחתן בחשבון לפני הגשת הבקשה, ועל גובה המשכנתא להתחשב בסכום הכולל של ההוצאות הצפויות. ישנו תשלום על פתיחת המשכנתא, והוא נע לרוב בין 0.25% ל-0.6% מגובה ההלוואה המבוקשת. שימו לב שהיות ומדובר בסכומים גבוהים, העמלות הללו מסתכמות גם הן בסכומים גבוהים. נסו להתמקח ולקבל את תעריף הנמוך ביותר, ולבדוק במקומות נוספים. במקרה של רכישת דירה ממשרד תיווך יש לקחת בחשבון את דמי התיווך בגובה של אחוז עד שלושה אחוזים מגובה העסקה, וגם זה פתוח לעיתים לדיון. בעסקאות יקרות מעין אלו יש לשקול בחיוב להיעזר בשירותיו של עו"ד, אשר ייקח עמלה בגובה של כחצי אחוז עד אחוז מגובה העסקה. בנוסף לעו"ד שלכם, תתבקשו לרוב לשלם שכר טרחה לעו"ד של הקבלן, לרוב בגובה אחוז וחצי מגובה העסקה, פלוס מע"מ. ברכישת דירה מוטל על הרוכשים מס רגישה בגובה של אחוז עד חמישה אחוזים מגובה העסקה, בהתאם למאפייני הקונה. רצוי להצמיד את המשכנתא בהתאם להצמדה שנעשתה ברכישת הדירה. כך שינויים עתידיים יהיו מסונכרנים. אם אתם מתכננים לערוך שיפוצים בדירה יש לקחתם בחשבון גם כן בחישוב גובה המשכנתא, וגם את ההוצאות הכרוכות במעבר דירה כגון הובלה, שרותי סידור, צביעה. אם אתם צופים רכישות חדשות של רהיטים ומוצרי חשמל, הכניסו גם אותם לחישוב.

מסכום ההוצאות הכולל יש להוריד את כל החסכונות וההשקעות הנזילות, במידה ויש כאלו. רצוי מאוד שגובה חסכונות אלו יהיה לפחות 30 אחוזים מגובה ההלוואה, שכן בנקים אינם נוטים לתת משכנתא במידה ולמבקשים סכומים נזילים נמוכים מכך.

גובה ההחזר

אופן פריסת התשלומים ישפיע באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי. נהוג לקבוע את גובה ההחזר כך שיעמוד על שליש מגובה ההכנסות החודשיות. באם הדירה מושכרת לדיירים, יש לקבוע את המשכנתא ושכר הדירה באופן מתואם לפי שיקוליכם. כאשר קובעים את פריסת התשלומים יש לקחת בחשבון אפשרות של מצבי משבר, ולא לסמול על מצב הדברים נכון לרגע לקיחת ההלוואה.

חזרה
כתבות נוספות