www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

איך מתחילים השקעה בנדל"ן: בחירת הנכס

נדל"ן זה עסק גדול. לא מדובר רק במספרים שרצים בבורסה או בניירות שהשם שלכם רשום עליהם. ההון הראשוני הוא גדול יותר, וזה עסק שיציאה ממנו קשה יותר מאשר יציאה ממסחר בבורסה למשל. מאמר זה מפרט ומרחיב שתי נקודות בסיסיות חשובות בנוגע לעסקאות נדל"ן, אשר יש לקחת בחשבון בשלב בחירת הנכס להשקעה, בכדי למצוא את מה שמתאים ביותר לרצון המשקיע ולמצב בפועל.

מטרות ויעדים

השלב הראשון, כמו בכל תהליך, יהיה קביעת מטרות, כדי שיהיה כיוון ברור ויעדים לשאוף אליהם. הקפדה על שלב זה תבאר את המשך הדרך, ואף תמנע עיכובים הנובעים מחוסר ביטחון לגבי השאיפות ותוכנית ההשקעה. יש למפות את התוכניות הקרובות והיותר רחוקות, גם אלו שלא נוגעות להשקעה בנדל"ן באופן ישיר, למשל בהתחשב בהון הראשוני שיש למשקיע, יתכן וירצה לשמור את חלקו במצב נזיל למקרי חירום עתידיים. יש לשים דגש על נקודה זו. תכנון מוקפד בנושא נזילות כלכלית יכול להציל או לרסק (במקרה של תכנון לא מוקפד) עסקה נדל"נית. כמו כן, יש לקחת בחשבון את הזמן שיש להשקיע בחיפוש נכס מתאים להשקעה, דבר שעשוי לקחת זמן בהתחשב בפרמטרים אחרים כגון איזור חיפוש, שעות עבודה, שותפות עם משקיעים נוספים. נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא האם ההשקעה היא חד פעמית, ויוצרת מיד נכס מניב, או שההשקעה היא לטווח ארוך יותר. למשל בפרויקט בבניה, נדרשת לעיתים הזרמת כספים שוטפת.
החלטה נוספת שיש לקבל היא עד כמה המשקיע מעורב באופן אישי בחישובים ובארגון העסקאות. ישנה האפשרות לערוך מחקרים באופן עצמאי הן לגבי נכסים, חוזים, ריביות, כל הקשור בבנקים או לחילופין, ייתכן וחסרי הניסיון, שמחפשים להשקיע ועזוב בשקט, יעדיפו לשכור את שירותיהם של מומחים בתחום, אם אלו מתווכים או עו"ד, וייתכן וכדאי לשקול שימוש בתוכנות ייעודיות לצרכים אלו.

ניתוחים, כימותים, טבלאות וסיכומים

לאחר הגדרת היעדים, אפשר לסמן נכסים מיועדים. נכסים אלו מסומנים בתחילה על סמך רעיון סכמטי שמבוסס על חישובים גסים של עלויות, הכנסות צפויות, משכנתא וכדומה. כאשר יש מספר נכנסים פוטנציאליים מגיע שלב הטבלאות, ורצוי להשתמש בתוכנה ממוחשבת. כל מה שניתן לחישוב ייכנס לטבלאות הללו. הטבלאות הנ"ל צריכות לגלם כל גורם רלוונטי למדד כספי. נושאים כמו סוג אוכלוסייה, רמת תעבורה, ניידות ורעש, איכות אוויר ומראה הסביבה, איכות המערכות בנכס ורשימה ארוכה של פרמטרים. השלב הסופי יהיה לבחור אחד מבין שניים עד שלושה נכסים סופיים.

התמקדות ראשונית ברישומים וחישובים אלו יביאו אתכם למצב בו אתם עומדים מול היכולות שלכם, ומול הנכס העתידי המתאים ליכולות אלו, כמו גם לשאיפות שלכם עד כמה שאפשר. פער גדול בין השניים לרעת האמצעים העומדים לרשותכם עלול להביא עתיד לא פשוט מבחינה כלכלית, שעשוי להשפיע על תחומים אחרים ורבים. לכן יש להקפיד ולבחור את הנכס המתאים בזהירות ובקפידה.

חזרה
כתבות נוספות