www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

תמ"א 38 ברמת גן

כל מי שרוצה ליזום פרוייקט של תמ"א 38 ברמת גן, צריך להכיר את כל המידע הדרוש, על מנת להוציא לפועל פרוייקט שכזה. לא בכל מקום ניתן לבצע תמ"א 38 ויש לבדוק לעומק האם הבניין המיועד מתאים לתכנית, האם הרשות המקומית נתנה את כל האישורים, האם יש בעיות נוספות בתחומים כמו חניה, קווי בניין, היטלי השבחה ועוד. כמובן שלאחר שבדקתם את כל הנושאים הרלוונטיים והגעתם למסקנה כי ניתן לבצע תמ"א 38, כדאי לעשות כל שניתן על מנת שהפרויקט יצא לפועל, מכיוון שתמ"א 38 יכולה לשדרג את החיים שלכם ולהעלות את ערך הדירה שלכם בעשרות אחוזים. בכתבה זו נתמקד בכמה היבטים של תמ"א 38 בעיר רמת גן.

 

מה זה בכלל תמ"א 38?

חשוב להדגיש כי המטרה המרכזית של תמ"א 38 היא לחזק את הבניין ככל הניתן ולהכין אותו לקראת רעידת אדמה אפשרית. כלומר -לפני הכל הדאגה היא לביטחון הדיירים ולעמידות הבניין במקרה של רעידת אדמה. כמובן ש"על הדרך" יש לא מעט יתרונות ורווחים. היזם של הפרוייקט מרוויח את הרווח הקבלני שלו ואת אחוזי הבנייה שהוא מקבל, ואילו דיירי הבניין מקבלים (בחינם!) בניין משודרג, מחוזק, ובעל ערך גבוה יותר. אם תעשו זאת נכון -הערך של כל דירה בבניין המשתתף בתמ"א 38 יעלה מאוד, לעיתים אפילו בעשרות אחוזים! כמובן שיש להסדיר את כל הנושאים החשובים בחוזה מפורט וברור מול היזם. יש לקבוע מה כל דייר יקבל (מעלית, חניה, ממ"ד, מרפסת שמש, חדר נוסף וכו'), יש לקבוע לוחות זמנים ברורים לפרויקט (וקנסות במקרה והיזם לא עומד בלוחות הזמנים), ומצד שני– חשוב גם שיהיה ברור מה היזם יקבל. גם הרשות המקומית מרוויחה - היא משפרת את פני העיר ומקבלת בניינים משודרגים, ללא עלות מצידה. אז אם התכנית הזו היא כה משתלמת לכולם, מדוע יש מעט מדי פרויקטים מסוג זה? מכיוון שבכל עיר, וכמובן גם ברמת גן, יש לקבל לא מעט אישורים ולעבור לא מעט בירוקרטיות, על מנת להוציא לפועל פרוייקט של תמ"א 38.

 

תמ"א 38 ברמת גן - סקירה

העיר רמת גן נחשבת לאחת מהערים ה"חזקות" בישראל מבחינת פרויקטים של תמ"א 38.

על פי נתוניםשהציגה העירייה, בשנת 2012 הוגשו 105 בקשותחדשותלפרויקטים מסוג תמ"א 38 בעיר רמתגן. הפרויקטים הללו אמורים להוסיף כ - 1,850 יחידותדיור לעיר, וזהו בהחלט מספר משמעותי.על פי העירייה, רק בחודש פברואר 2013, נפתחו 15 בקשות לפרויקטים של תמ"א 38 (מספר שיא לחודש), כאשר 12 מהבקשות הללו היו פרויקטים בהם הורסים את הבניין ובונים אותו מחדש, 2 בקשות של תוספת וחיזוק ובקשה נוספת של שינויים לתכנית שכבר קיבלה היתר. נראה כי ככל שחולפים השנים, פרויקט תמ"א 38 הופך למשתלם יותר, הן עבור הדיירים והן עבור היזמים, ולכן בעיר כמו רמת גן, בה יש בניינים ישנים רבים, חלה עלייה בבקשות ליישום תכנית זו. כמובן שגם עירייתרמתגןמעודדת דיירים ויזמים ליזום פרויקטים כאלה המשתלמים לכל הצדדים. המטרה של העירייה היא שיהיו כמה שיותר פרויקטים המחזקים את המבנים הישנים של העיר (שלא כולם יכולים לעמוד ברעידת אדמה), ולכן העירייה מקדמת תכניות אלה הן כל הקשור לתכנון ולרישוי והן בכל הקשור להפצת מידע לתושבי העיר (הסברה, כנסים ועוד).

 

כיצד תדעו אם הנכסשלכםעומדבתנאיהפרוייקט?

לכל רשות מקומית יש את שיקול הדעת המלא בנוגע ליישום של פרויקטים מסוג זה וכל תמ"א 38 צריכה לקבל אישורים רבים מהרשות. המצב בכל רשות הוא שונה. ברמת גן למשל, יש לא מעט בניינים (רבים מהם ישנים) המתאימים מאוד לתמ"א 38, ברחובות רבים בעיר (בין היתר - רחובות רות, אבא הלל, אביגל, אבישי, ביאליק, ארלוזורוב, חד נס, קריניצי ועוד),והעירייה בעיקרון מעודדת פרויקטים שכאלה. זוהי הסיבה בגינה בעיר רמת גן, בוצעו באופן יחסי לשאר המדינה פרויקטים רבים מסוג זה בכל רחבי העיר (ברחובות המצוינים להלן וברחובות רבים נוספים).

 

כמובן שלא כל בניין מתאים לפרויקט תמ"א 38! דיירי בניין מסוים הרוצים ליזום תמ"א בבניין שלהם, או יזמים המעוניינים לפנות לדיירי בניין מסוים, צריכים לשים לב לכמה דגשים חשובים. הנושאים המרכזיים שיש לתת עליהם את הדעת הם – זכויות הבנייה בכל פרוייקט (בין היתר - כמה קומות אפשר ומותר להוסיף, אילו מרפסות ניתן לבנות ועוד). כמו כן יש לתת את הדעת מתי ניתן להרוס בניינים ולבנות אותם מחדש (לא בכל בניין תהליך זה מתאים).  יש לברר לעומק גם את כל התחום של קווי הבניין וההשלכות של התמ"א עליהם (מומלץ להתייעץ עם מומחים המבינים בתחום בעניין מורכב זה), וכמובן - יש לתת דגש לנושאים כגון פתרונות חנייה בבניינים המיועדים להשתתף בתכנית וכל הקשור להיבט המיסויי (היטלי השבחה צפויים ומיסים נוספים).

 

כל הנושאים הללו הם נושאים מורכבים מאוד ולכן חשוב מאוד שאת הדיירים ילוו אנשי מקצוע המתמחים באופן ספציפי בפרויקטים של תמ"א 38. יש לא מעט עורכי דין, חברות נדל"ן, חברות יזמות וגופים נוספים העוסקים בתחום, וכדאי מאוד להתייעץ עם אנשי המקצוע הטובים ביותר בטרם נכנסים לפרויקט, במיוחד בעיר כמו רמת גן!

חזרה