www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

השקעות נדל"ן- ניתוח עסקה

רבים מאיתנו חולמים בשקט על היום בו לא נצטרך לקום יותר בבוקר לעבודה. במקום לזנק מהמיטה אל הפקקים בדרך למשרד ולבוס, נדליק בבית את המחשב, תגלוש לאתר הבנק ונבדוק אם השיק של השוכר נפרע בחשבוננו.
הדרך של השקעות נדל"ן, זו הדרך הבטוחה להגשמת החלום, אולם דרך זו אינה קלה כלל. אם אתם שכירים, תצטרכו לוותר על מנוחה בערבים מול הטלוויזיה, ויהיה עליכם לרוץ בין דירות פוטנציאליות להשקעה, בערים שונות בארץ. בספר תהילים נכתב "הזורעים בדמעה, ברינה יקצורו".

מי שמעוניין לחיות טוב בטווח הרחוק, חייב להשקיע את מרצו וכספו בטווח הקצר. מבחינת זמן יהיה מדובר, בין היתר, באיתור נכסים, בחירת נכס יעד, ניהול מו"מ, חתימה על הסכם הרכישה ולאחר מכן בשיפוץ הדירה (בהתאם למצבה) ובטיפול השוטף בהשכרתה במהלך השנים, כנכס מניב.
אפשרות נוספת הינה לרכוש נכס זול ובמצב ירוד, להשביחו ולמכרו מיד ברווח. ניתן להשכיר את הנכס בתום שדרוגו, ובכך למכור בעצם נכס מניב הנותן הכנסה פאסיבית מיידית לרוכש.

בחודש 7/2011 נרכשו בישראל כ 1,900 דירות להשקעה, ע"י אנשים חרוצים (ולא בהכרח עשירים) אשר קמו בבוקר והחליטו שהם מעוניינים לדאוג לעתיד הכלכלי שלהם. משקיע יחיד בנדל"ן ומשקיעי נדל"ן כקבוצה שאין קשר בין חבריה, לא מבצעים בהכרח קנייה אחת של נכס בחייהם, אלא ממשיכים אל הדירה השניה וממנה אל הדירה השלישית, בדרכם אל העצמאות הכלכלית. בימים שהבורסה טומנת בחובה חששות כבדים בעקבות המשברים הכלכליים הפוקדים את אירופה וארה"ב, השקעות נדל"ן הן הדרך הבטוחה והסולידית ביותר בדרך אל המטרה הנכספת.

משקיעי נדל"ן מקצוענים מדברים על "מעגלי השקעה". אם העיר תל אביב היא נקודת המרכז, הערים הקרובות המקיפות אותה – גבעתיים ורמת גן – יהיו המעגל השני, חולון-בת ים-פתח תקווה-רמת השרון וכו' יהיו במעגל השלישי, רשל"צ-רחובות, הרצלייה-רעננה-הוד השרון-כפר סבא ועוד במעגל הרביעי, אשדוד-יבנה-גדרה-נתניה-חדרה וכו' במעגל החמישי, וכן הלאה.
העיקרון הבסיסי מדבר על כך שככל שהמעגל מרוחק יותר, כך מחירי הדירות בממוצע נמוכים יותר, אולם התשואה השנתית הממוצעת בהשכרת הדירה תהיה גבוהה יותר. כמובן שלכל דירה יש את המאפיינים הספציפיים שלה, אשר בסופו של דבר גם יקבעו את שווי השוק הריאלי שלה.

בואו ננתח יחד עסקה אחת מבין עסקאות רבות הקשורות בהשקעות בנדל"ן למגורים: לאחר ביקור במספר דירות פוטנציאליות, אנו מוצאים (באמצעות עיתון, מקומון, לוחות אינטרנט, שלט על מרפסת, מתווכים) דירת 3 חדרים בקומה שלישית (עם מטבח ומקלחת משופצים) במעגל החמישי, במחיר מבוקש של 615,000 ₪. ניסע לראות את הדירה וסביבתה מספר פעמים (בשעות היום, בשעות הערב, באמצע שבוע, בסוף שבוע), נלמד את שוק הנדל"ן באזור של הדירה (מחירי מכירה והשכרה) וניתן הצעת מחיר. לאחר מו"מ סוכם הסכום של 580,000 ₪, למסירה בעוד 3 חודשים. נשלם במעמד חתימת ההסכם 250,000 ₪ מתוך הון עצמי הקיים ברשותנו, ונפנה לקבל הלוואת משכנתא בגובה 330,000 ₪ (מימון בגובה 57%). נבנה את מסלולי ההלוואה ושנות החזר ההלוואה כך שדמי השכירות (נניח 2,600 ₪ לחודש) ישלמו את תשלומי המשכנתא.
יחד עם מס הרכישה ועוה"ד, הדירה תעלה לנו קצת מעל 600,000 ₪, והתשואה השנתית תעמוד על כ- 5%. אם היינו משאירים את ההון העצמי בבנק, קרוב לוודאי שהיינו מקבלים ריבית שנתית של כ 2% בשנה. ברכישת הדירה ניצלנו את המינוף של ההלוואה ליצירת הון עתידי, הן מבחינת שווי הדירה בעוד 10-20 שנים והן מבחינת ההכנסות השוטפות אשר הדירה תעניק לנו בעתיד.

חזרה