www.par.co.il
השקעות נבונות מתחילות עם - פר

שימוש במשכנתא לצורך השקעה בנכס

מרבית הלווים שמתעניינים במשכנתא עושים זאת לשם רכישת דירת מגורים, או לחילופין לצורך מעבר מדירתם לדירה גדולה יותר. קיימים גם הלווים שמחליטים להשוות את ריבית המשכנתא עם הריבית שהייתה להם, ולבצע מיחזור משכנתא, כך שיוכלו ליהנות מהריבית הנמוכה שקיימת היום בשוק.

אולם, במאמר זה נדון דווקא בחלק הקטן יותר של הלווים, הנוטלים משכנתא בכדי "להתמנף", ובעצם לרכוש דירה למטרות השקעה.

בכלכלה ומנהל עסקים - "מינוף" משמע להשקיע ביותר מהכסף שיש לנו. הבא ונסביר את המונח, בהתאם לשוק המשכנתאות, באמצעות דוגמה: לווה שיש לו 600,000 ₪ מסוגל ללוות מהבנק נניח 400,000 ₪ ולרכוש דירה בשווי של 1 מ' ₪ (שיעור מימון יחסית נמוך של 40%).
עכשיו, נניח שהדירה תושכר בסכום של 4,000 ₪ בחודש, ועלות המשכנתא היא 1,500 ₪ לחודש ל-30 השנים הבאות.
הרי שבמצב רגיל, הלווה לא היה מסוגל לרכוש את הדירה מלכתחילה, אבל גם אם היה לו 1 ₪, התשואה השנתית של בצורה פשטנית היא הכנסה של 48,000 ₪ עבור מיליון = 4.8%.
אולם, באמצעות המשכנתא, ההכנסה בצורה פשטנית היא 30,000 ₪ (שכ"ד מינוס עלות המשכנתא * 12 חודש) עבור השקעה של 600,000 ₪, משמע תשואה של 5%. כך בעצם למדנו (בחישוב פשוט וללא התחשבות בעלות הכסף או אלטרנטיבות השקעה) כי באמצעות נטילת משכנתא לצרכי השקעה, או מינוף, הלווה הצליח לעלות את התשואה ב-0.2% כל שנה, ל-30 השנים הבאות.
בבית הספר למינהל עסקים לומדים במשך שעות כיצד להגיע לאופטימום של אותה פעולה, ואם תעשו מספר חישובים ותבחנו אלטרנטיבות מסלולי משכנתא שונים, תגלו כי באמצעות הגדלת המשכנתא עד גבול מסויים, ניתן בעצם לעלות את התשואה השנתית.
כעת, נבחן מהי הבעייתיות בנטילת משכנתא לשם השקעה, שכן הרי כבר לא מדובר בדירה ראשונה של זוג צעיר, שקיבל הקלות מיסוי ואולי אפילו הלוואת זכאות מהמדינה. בעייתיות זו מורכבת ממספר גורמים, חלקם הנחיות שהטיל בנק ישראל רק בחצי שנה האחרונה בכדי להקשות על לווים מבוססים כלכלית שרוכשים דירה למטרות השקעה ובעצם גורמים בעקיפין לעליית מחירי הדירות בישראל.

פגיעה בשיעור המימון הניתן ללוות

כבר אמרנו שאפשר להגדיל את התשואה ע"י הגדלת ההון שאנו מגייסים מהבנק. ובכן, בנק ישראל מנסה "להיפטר" מאלו שאין להם הון עצמי, ובעצם מקשה עליהם לקחת משכנתא. במאי 2010, הנחה המפקח על הבנקים את הבנקים: "הפרישו 1% מכל משכנתא שמעל 60%" . כך אלו נאלצים להפריש אחוז ממרבית המשכנתאות לטובת חובות מסופקים, וכדי לא לספוג את העלות, העלו את הריבית על המשכנתאות במיוחד עבור המשכנתאות המדוברות - מה שלא מיטיב עם המשקיעים שמנסים כאמור "להתמנף".

זוגות צעירים - קחו הלוואת זכאות מהמדינה

כידוע, משרד השיכון נותן לזוגות צעירים שעומדים בקריטריונים, הלוואת זכאות שאינה נמנית על כספי הבנק, ובכך אינה מגדילה את שיעור המימון.
באוקטובר בנק ישראל הטיל פצצה נוספת הנחיות נוספות שקבעו דרישה להקצאת הון גבוהה יותר בגין הלוואות משכנתא שניתנו בשיעור מימון גבוה ובריבית משתנה. ההנחיות לא יחולו על הלוואות לדיור שניתנו בסכומים נמוכים או לזכאים – כך שהם שוב "מטווחות" לווים שקונים נכס לשם השקעה. על פי התקנות החדשות, בהלוואות שמעל 800 אלף שקל בהן מרכיב הריבית המשתנה הוא לפחות 25% (כמעט כל ההלוואות החדשות בשוק) ושיעור המימון שנלקח הוא 60% ומעלה (הלוואות במינוף גבוה) הבנק יצטרך להקצות הון של 100% במקום 35%.
חשוב לציין שהנחיות אלו, למעשה ריסקו בשנת 2010 את טרנד קבוצות הרכישה, בהם ראינו משקיעים רבים בדירות ולא לשם מגורים עצמיים, אלא בעיקר לצורך השכרתם.

מה ניתן לעשות?

גם עם ההנחיות החדשות, הרי שרכישת דירה עדיין עשויה להוות השקעה כדאית, במיוחד במקומות בהם מחירים הדירות עוד לא הרקיעו שחקים. התייעצו עם מומחים, בין אם כאלו בתשלום שאינם תלויים בבנק (שכללו את עלותם בהוצאות המשכנתא ובכדאיות ההשקעה), צפו בריביות הנהוגות ובדיונים בפורום משכנתא. ייתכן ומינוף קטן, או שימוש ביותר הון מכפי שתכננתם, עדיין לא יכניסו אתכם לרף שנקבע בגזירות של בנק ישראל – וכי החלום להיות "בעלי נכסים" אינו בהכרח כרוך בריבוי דאגה. לפחות לא בשלב של נטילת המשכנתא.

נכתב ע"י יוני ד. בעבר יועץ משכנתא בבנק מוביל בישראל וכן מפעיל אתר המשכנתאות PariPassu.
חזרה